Ипотека и банкротство: можно ли сохранить залоговую квартиру
Ипотека при банкротстве — самый болезненный вопрос. Всё потому что правило об «иммунитете единственного жилья» здесь не работает: квартира в залоге у банка, и банк имеет приоритетное право на неё.
Но есть хорошая новость: с сентября 2024 года закон изменился, и в ряде случаев он позволяет сохранить ипотечное жильё при прохождении процедуры банкротства — при соблюдении определённых условий.
Что изменил закон 298-ФЗ с 7 сентября 2024 года
До этого закона ипотечная квартира почти автоматически уходила на торги — даже если это единственное жильё молодой семьи с детьми, и даже если по самой ипотеке просрочек не было.
Теперь в рамках банкротного дела можно заключить мировое соглашение с ипотечным кредитором прямо в арбитражном суде. Условие — жильё единственное для должника и его семьи, и платежи по ипотеке вносились в полном объёме (или просрочки будут погашены по согласованному графику).
Если банк соглашается на мировое — ипотека продолжается. Все остальные долги при этом списываются через банкротство. Это принципиально новая возможность.
Когда квартиру всё равно продадут
Первое — если по ипотеке есть просрочки, а банк не согласен на мировое соглашение. Тогда квартира уходит на торги. Должник получает часть средств от продажи сверх долга (если они остались), остальное — банку.
Второе — если оба супруга являются созаёмщиками и оба банкротятся. В этом случае банк будет настаивать на реализации залога. Выход — привлечение третьего лица, которое погасит остаток ипотеки. После этого квартира выходит из залога.
Третье — если ипотечная квартира не единственное жильё. Тут приоритетов нет — продадут.
Что делать если есть ипотека и долги
Важно не тянуть. Чем дольше не платить по ипотеке — тем хуже позиция на переговорах с банком. Если ипотека свежая и платёжеспособность была потеряна недавно — шансы на мировое соглашение выше.
Ситуация каждого уникальна. Если есть и ипотека, и другие долги — разбирать надо весь комплекс, а не по частям. Про то, что будет с имуществом супруга — читайте отдельно: банкротство и имущество мужа или жены.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Решение по делу о банкротстве принимается арбитражным судом исходя из обстоятельств конкретной ситуации.
Банкротство влечёт негативные последствия, в том числе ограничения на получение кредита и повторное банкротство в течение пяти лет. Предварительно обратитесь к своему кредитору и в МФЦ.
На основе ФЗ-127, ФЗ-298 от 08.08.2024, ст. 213.10-1 закона о банкротстве и практики 2025–2026 года