Банкротство с ипотекой: как списать долг и сохранить жилье
Федеральный закон №298-ФЗ от 08.08.2024, вступивший в силу 08.09.2024, ввёл специальные механизмы сохранения единственного ипотечного жилья при банкротстве. Эти нововведения предоставляют гражданам возможность сохранить ипотечную недвижимость даже при признании их банкротами.
Основные изменения в законодательстве
8 августа 2024 года был принят Федеральный закон № 298-ФЗ, внесший поправки в закон "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно новым положениям, граждане, оказавшиеся в сложной финансовой ситуации, могут сохранить единственное ипотечное жилье при соблюдении определенных условий. Это стало возможным благодаря механизмам реструктуризации долга и заключения мирового соглашения с кредитором.
Указанный закон вводит два правовых механизма, позволяющих банкроту сохранить заложенное помещение, являющееся единственным жильем для него самого и членов его семьи, а именно:
1. Погашение долга по ипотеке третьим лицом Третье лицо вправе полностью погасить задолженность банкротящегося гражданина перед залоговым кредитором. Такое третье лицо и должник по ипотеке приобретают статусы заимодавца и заемщика, при этом уплаченные деньги считаются предоставленными заемщику на условиях беспроцентного займа сроком до востребования, но не менее 3 лет после прекращения дела о банкротстве или окончания соответствующей процедуры в рамках банкротного дела. После погашения таким способом долга по ипотеке требования залогового кредитора исключаются из реестра, а на выведенное из-под ипотеки имущество действует исполнительский иммунитет, не позволяющий обратить на него взыскание по требованиям остальных кредиторов.
2. Заключение отдельного мирового соглашения с залоговым кредитором Должник и кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой единственного жилья, вправе заключить мировое соглашение, которое утверждается арбитражным судом и не касается прочих кредиторов (за исключением случаев последующей ипотеки). Таким соглашением предусматриваются особенности дальнейшего исполнения долговых обязательств, а также условие о том, что единственное ипотечное жилье не может быть реализовано в процессе банкротства. Несогласие финансового управляющего в данной ситуации значения не имеет. В результате заключения отдельного мирового соглашения требования залогового кредитора исключаются из реестра, однако ипотека не прекращается. В случае неисполнения должником условий мирового соглашения, его расторжения или отмены определения суда об утверждении мирового соглашения кредитор вновь может предъявить свои требования в рамках неоконченного банкротства.
Условия сохранения ипотечного жилья
Для того чтобы сохранить ипотечную недвижимость в процессе банкротства, необходимо выполнение следующих условий:
Единственное жилье: Недвижимость должна быть единственным пригодным для постоянного проживания местом для должника и его семьи.
Условия погашения: отдельное соглашение определяет исполнение ипотечного обязательства и урегулирование просрочки. Предшествующая безупречная история платежей не является самостоятельным универсальным условием этого механизма.
Состояние недвижимости: Жилье должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
Для сохранения жилья проверяют все условия соответствующего судебного механизма, включая права затрагиваемых залогодержателей, условия первой и второй очереди и обоснованность жилищного иммунитета. Одного перечня признаков жилья недостаточно для гарантии результата.
Порядок распределения средств при реализации имущества
В случае, если продажа ипотечного жилья неизбежна, законодательство устанавливает следующий порядок распределения вырученных средств:
По действующей ст. 213.27-1 распределяется выручка от единственного ипотечного жилья после предусмотренных п. 6 ст. 138 расходов. 80% этой части выручки направляются ипотечному кредитору в пределах установленного законом требования.
10% части выручки направляются первой и второй очереди при недостаточности иного имущества должника.
10% части выручки передаются должнику в пределах его первоначального взноса и произведённых ипотечных платежей. Далее остаток распределяют по ст. 213.27-1: на непогашенную часть ипотечного требования, затем должнику. По основаниям п. 3 суд может уменьшить исключаемую сумму; возврат любого остатка в полном размере не гарантируется.
Практические рекомендации для должников
Гражданам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации и имеющим ипотечное жилье, рекомендуется:
Обратиться к квалифицированным юристам:
Специалисты помогут оценить перспективы сохранения жилья и разработать стратегию взаимодействия с кредиторами.
Подготовить необходимые документы:
Собрать доказательства добросовестного исполнения обязательств по ипотеке и подтвердить, что недвижимость является единственным жильем.
Инициировать переговоры с кредитором:
Рассмотреть возможность заключения мирового соглашения или реструктуризации долга на взаимовыгодных условиях.
В заключение, специальные механизмы закона №298-ФЗ действуют с 08.09.2024 и применяются с учётом условий действующего законодательства. Однако успешная реализация этих возможностей требует тщательной подготовки и профессионального подхода.